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赴美投资房地产攻略:莫忽略验房报告和保险

 

 

美国经济逐步复苏,房地产市场近几个月已经进入活跃期,美国当地公开数据显示,4月份美国20个大都会区的独栋和连栋房屋价格上涨12.1%,创7年同比年度最高涨幅。

其中,旧金山房价涨24%、拉斯维加斯涨22.3%、凤凰城涨21.5%、洛杉矶和迈阿密分别上扬19%和13%。

快速上升的房价令许多职业投资人和买家蠢蠢欲动,用于自住的首次购房者仅占购房总数的三成。据全美房地产经纪人协会公布的数据,今年5月,首次购房者占购房比例的28%,低于一年前的34%和两年前的36%。

而近期,30年的房贷利率从接近创纪录的3.35%的低点迅速提升至4.5%,住房价格大幅上升,很多仍在观望的买家已经错失了低利率贷款时代。

面对未来预期良好的美国房地产市场,作为赴美购房的中国投资者,应当注意什么?记者采访美国房地产市场发现,在寻找到一个称职律师同时,亦有诸多其他应当注意的细节。

赴美购房基本流程

通常,赴美购房的中国投资者需要在当地找一个买房中介人,并与中介人拟定委托合同。

美国的购房中介一般按照区域划分,每个中介负责自己熟悉的片区,他们的执照则由各州颁布,仅能帮助投资人在州内进行房屋交易。

换而言之,持有纽约州执照的中介不可以帮助买家到新泽西州或其他州购房,如果投资人全额付款会省事很多,不然则需要到当地银行开具一封预批准贷款信,信中会明确贷款额度和利率。

接着就是网上搜索房源,看到中意的房源发给中介人,他会带着投资者去看房,如果满意,投资人就可以对房产持有人提交一个议案,跟卖家议价,中介此时会起到一个调节的作用,帮助投资人跟卖家沟通促成交易。

双方价格达成一致后,卖家会接受该议案。此时,房屋在市场的可售状态会改变,接着投资人就需要雇用屋师检验房屋,如果验屋后发现问题,投资人可以再跟卖方议价,若没谈成,可撤销购买议案,房屋届时可重新回归到可销售状态。

验屋合格的话,中介会帮助投资人起草正式的买卖合同,拟定成交日期,并雇用房产律师审查合同本身是否存在疏漏,律师还会帮助投资人完成房屋的“产权检索”(TitleSearch),确保产权上没有纠纷。

投资人此时会被要求购买“产权保险”,如有贷款的投资者,银行会强制投资人购买,以期降低风险。最后,房屋交割时投资人一次性付清款项,或者有贷款的投资人在首付后通过银行付清剩余尾款,交易结束。

验房报告与保险

在买房整个流程中,首先不应忽视的便是查清房子是否存在债务等隐性问题,因此,房屋在过户的时候一定要聘请正规律师把关,律师一时疏忽所造成的后果往往要买家自行承担。

在美国,查清房屋案底及其产权的过程被称之为“产权检索”,在贷款的情况下,银行之所以强制买家购买产权保险,在于一旦出现了问题,在贷款金额大大高于首付的情况下,银行所承担的风险往往大于买家,它比购房者更担心房屋产权出现问题。

而在房屋交割之时,投资人的律师往往会要求卖方提供合格的验房报告,这份验房报告亦非常重要。

验房报告不但会显示房屋本身的各项问题,比如,房屋是否漏水,地下室是否有致癌霉菌,取暖和热水所用的储油设备是否存在放射性物质泄漏甚至污染土壤问题等等,更重要的是它会明确房屋的土地情况,以免日后因房产占地而引起诉讼。

纽约州某执照律师Jenny说,与中国不同,美国土地绝大部分允许私人自由买卖,土地持有人享有绝对的拥有权,拥有权不但包括地表面积,更涵盖了地下的矿藏和财宝,甚至连地面上空也属于土地持有人。

而美国房产土地,有一项古老的法规,法规限定如果房产持有人的邻居占用其部分土地超过10年或20年(各州期限不同,纽约是10年),而房产持有人并没在此期间向邻居收回被占用土地,这片被侵占的土地就属于邻居。

上述房产法规意在鼓励房产持有人充分利用和保养他的土地。此前,就有房主在自家后院挖出宝藏,因土地边界划分不清,邻居得知后也想来分一杯羹而闹上法庭的例子。

因此,购房前,投资人必须聘请验屋师全面检查房产的土地情况,以免日后因为房屋或后院的占地问题与邻居对簿公堂。

另外,美国的法律在房屋安全性上把关严格,房屋都必须有紧急逃生通道、烟雾探测警报器、二氧化碳检测器等标准配置。

若是标准配置不全或是其他小毛病,房屋保险都会立刻对其进行停保,一经停保,房屋中再出现任何问题,保险公司就不会参与理赔。

曾经有一个中国投资人告诉本报记者,他当时投资的一套房产,院子后面的行车道上有一个小坑,房屋保险公司发现后,令其将坑填平,只有在填平后保险才能够生效。

房屋保险的作用不容小觑,它不仅涵盖了普通天灾人祸给房屋带来的损失,就连房客在房屋的楼梯上摔伤,状告房东赔付医药费时,房屋保险也会理赔部分损失。

警惕违法房东

另外有一些房东为了谋取利益最大化会私自改造房屋内部结构,把原本的独栋别墅改造成为多套内部单元,甚至将阁楼、地下室都改造成独立单元租赁出去。

记者在纽约州暗访看房时,就有美国房东对本报记者吹嘘,他的房子内含4个单元,可以租给4户人家,回报率极高。

但事后房产中介悄悄对本报记者说,他这套房子的改装不合乎规定,属于违法改造,租赁此类房屋本身也是违法的,如果租客在房屋中抽烟引起火灾,房屋保险也会因其违法出租而拒绝参与理赔。

中国投资者在购买此类房屋时可能贪图租金回报,又不熟悉美国法律,被卖家一忽悠就签了购房合同。

殊不知,美国法律对租赁房屋管理极严,房屋中对门的朝向以及数量都有规定,把地下室或者阁楼单独辟开出租更是违法的,有些“狡猾”的房客更是在租房时佯装不知,等租住上了一年半载后,再控告房东违法出租,房东非但要归还房客的所有租金,更要承担一笔不菲的罚款。

而参与检举的房客就可打着受害者的旗号轻而易举地免费蹭住。因此,房东在出租改造过的单元时,必须慎之又慎,出租违法单元有一定风险,一旦被起诉,便是笔“赔了夫人又折兵”的买卖。

 

 


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