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中国人在美国买房流程

 

外国人(包括但不仅限于中国人)身份和美国本国人身份在美国买房的过程, 大同小异. 外国人身份若需要贷款买房, 必须要有合法的美国签证. 但是大部份的贷款银行并不接受持有"学生"签证者贷款买房. 因为学生签证合理情况下无法工作, 有固定收入来支付房贷.

 



基本上对于"外国人买房者"而言, 购屋程序是:

  1. 做好资金证明.若全现款, 则只要将手上的资金证明打印一份. 必须要30天内的才有效. 日期太久可能会被要求更新.若需要贷款, 先和仲介讨论手上现有资金, 而且必须将资金汇集至一个银行户头内. 这笔资金必须至少在银行内存放有2个月以上的时间, 必须提供给银行2个月的流水对帐单时, 看不到款项汇入的这个程序. 先将这程序做好, 请仲介和熟识或是合作的贷款银行开具"预先批准信."预先批准信是一封由贷款银行开立, 上面说明经过审核, 银行愿意批准给XXX(人名), 利率不超过多少%, 贷款额度多少$, 可以购买总价多少$, 此张信有效日期到何时为止. 通常是3个月的时间. 所以可以很清楚自己的预算! 很多人先看好房, 才赶紧做预先批准信, 结果发现算错预算, 又得重新来过.

  2. 挑选仲介.由于很多人买房对于程序不懂, 其实现在都先找好仲介才办资金证明及预先批准信. 也没问题! 我相信好的仲介很多, 其实就是挑个可以和自己沟通良好, 可以尽量在您有问题时即时回覆您, 或是为您解决问题的仲介, 可以交朋友, 互相信任的, 应该就没问题! 3

  3. 讨论需求.详细告知仲介自身需要, 包括家庭成员, 对于未来的大致规划. 仲介会依照您的需要去划出区域范围推荐给您. 几房几浴, 考虑学区, 交通.....这些是仲介对您的了解后, 他必须做的工作.

  4. 开始看房子和了解区域环境.每个房子都有其优缺点. 但是对A而言是优点, 对B而言有可能是缺点. 有人喜欢吃菜, 有人喜欢吃肉, 喜欢不同, 也都没有错! 必须适时和仲介讨论喜欢这房子的什么, 不喜欢那房子的什么. 他会更容易准确的知道您的喜好, 帮助您找到满意的房子. 但是一定要记得, 仲介安排一次看房, 由于可能一天看个很多套. 看多了一定会记乱了. 所以一定要带笔去做记!

  5. 看到满意的房子就要立即下Offer出价单. 而且价钱要合理! 不要乱不合理杀价, 不可能买到! 现在的房市, 根本没有便宜可捡! (下Offer时, 通常要附上一张买房订金的支票影本. 约在房价的2-3%.)洛杉矶华人圈的好房子常常是上市几天内就卖掉了! 很多华人的习惯, 尤其是刚来美国的华人不熟悉美国的风俗, 喜欢嫌东西不好, 想要杀价! 但是这里的习惯刚好相反, 看到喜欢的房子, 要不吝告知及赞美屋主, 我们真的好喜欢您的房子呀! 请给我们一个机会买到它. 我们一定会好好的爱护您的房子的! 表现诚意再加上合理的价钱, 仲介去帮忙努力争取, 就可能有机会买到!

  6. 若是卖方送回一个Counter Offer, 也就是卖方回覆您的出价单, 对于部份条件, 可能是金额, 可能是过户时间长短....有不同意的地方. 他将他的条件写回, 就看您接不接受. 若不接受也可以再度Counter Offer, 将自己的条件送回给卖方, 直到双方同意达成协议, 也就成了合约. 若一次下Offer, 就被接受的话, 当然是最好了!

  7. Offer被接受了, 卖方仲介会告知要使用哪家Escrow公司, 也就是公证行来办理过户手续. 这时就必须在最快时间内, (通常是24-48小时内.)将订金支票送进Escrow. 然后Escrow才会开始正式开始办理手续. Escrow和双方仲介会一直保持连络着, 会常更新进度. 这是仲介需要去跟进的, 非买房者的责任!

  8. 若有贷款, 拿到Escrow公司给的订金支票收据就必须马上连络贷款Agent开始办理贷款手续. 提供所有贷款银行要求的文件证明. 贷款的首付通常必须先到位存入贷款银行, 贷款银行才会开始受理办理!

  9. 仲介帮忙约房屋检验师来做屋况检查. 这部份要在Open Escrow(开始办过户手续)后越快做越好. 检查当天, 买房者最好亲自到场听检验师说明屋况. 检查的费用, 由买房者当场开支票付费给检验师. 一般房子约在$300左右. 视房子面积大小, 独立屋或是连排屋而不同. 每个检验师的收费也略为不同. 正式报告会是厚厚一本, 约二, 三十页的报告. 通常在24-48小时内可拿到.

  10. 和仲介讨论是否有必须要求屋主修理房子的地方? 通常是着重在有大问题的地方. 提出书面修理要求. 双方协商, 可能修理, 可能不修理, (现在有很多房子在卖房时即已告知, 就此屋况卖房, 不做任何修理. 所以必须依屋况斟酌买房出价.) 也可能退少部分修理款项, 让您成交后自行修理.

  11. 签署数十种屋主对屋况告知事项, 政府法律告知事项, 初期产权报告, 自然灾害报告, 地震安全及环境危害手册, 过户手续登记....有任何不懂的地方, 都可以请仲介说明. 并且可以开始询问房屋火灾保险报价.

  12. 这期间有很多的事同时在进行. 每个相关人员都会进行他的工作. 而买房者的工作就是必须尽速确认房屋估价及是否银行会批准贷款. 若是现款买房者, 必须尽速让资金到位, 汇款美国. (一般贷款银行规定, 首付资金必须在美国才可以开始办理贷款手续.)

  13. 贷款审核完毕, 正式批准后, 和Escrow公证行约定时间签署贷款文件.

  14. 在预定的成交日前1-2天, 再次和仲介回房子确认屋况是否和当时看到的是一样的. 屋主答应修理的地方是否都已经完成.

  15. 依照贷款银行所提供的结算表HUD-1或是Escrow公证行给的结算表在预定的成交日前约2-3天, 将尾款(首付, 全现款及各种过户手续费)以银行现金支票或是汇款Escrow公证行户头. 贷款银行放款. (一般隔天)产权公司去县政府登记确认转让产权后, 就是完成交易. Close Escrow.

  16. 安排交钥匙! 开通水, 电, 煤气…等使用服务.

 

 


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